Toelichting jaarrekening 2023

ElektraStroomverbruik (nutsvoorziening)

De elektra was met name in de eerste twee kwartalen vorig jaar hoog in gebruik en dus ook kosten. Omdat onzeker was wat de kosten in de rest van het jaar zouden doen hebben we in de vorige ALV een tijdelijke verhoging gevraagd om deze kosten op te kunnen vangen. Het goede nieuws is dat zowel de kosten als het verbruik lager zijn.

Vorig jaar hebben we de energie kosten voor 2023 begroot op €60.000, we hebben echter €48.800 betaald.
Het verbruik hebben we weten terug te brengen van 130.000kWh naar 115.000kWh. Nog steeds een fors verbruik, maar o.a. de vergroenings-commissie komt met voorstellen om dit nog verder omlaag te brengen.

DienstenSchoonmaak

Vanwege de hoge inflatie begin 2023 hebben veel bedrijven hun service contracten verhoogd. 
Wel hebben we de kosten binnen de perken weten te houden. O.a. hebben we de glasbewasssing van het gebouw teruggebrachtterug gebracht van 6x per jaar naar 4x per jaar.
Ook hebben we elke leverancier gevraagd om zich te melden als hij zijn werkzaamheden start zodat er controle is op de uitvoering en de tijd die eraan kwijt was.

Reparaties

HeelHet jammerdagelijkse onderhoud viel helaas hoger uit, met name op en teleurstellend is dat Metaglas, dierondom het onderhoud dient te verzorgen van de “rode” ramen, verzaakt heeft langs te komen. Na beloftes vanuit hun kant bleken dat telkens weer loze beloftes. Het contact verloopt moeizaam maar we geven niet op. Uiteraard hebben we de betaling van het onderhoudscontract stopgezet.

Onderhoud

In het onderhoud van het gebouw zitten helaas wel wat tegenvallers:dak.

Het dak

Met name, maar zeker niet alleen de NW-hoek van het gebouw heeft last van hardnekkige lekkages waarvan de oorzaak maar niet te vinden lijkt. Binnenkort volgt er een test in de waterafvoer vanaf het dak in die hoek. Kosten tot nu toe €15.000.

De verticale opbouw van het dak sloot ook niet overal meer goed aan enaan, deze reparaties lopen nog.

Onderhoud ramen Metaglas

DeHeel 3jammer kooiladdersen opteleurstellend is dat Metaglas, die het dakonderhoud zijndient afgekeurd,te deze moeten vervangen worden, maar een goede offerte krijgen valt tegen. Kosten vooralsnog rond de €30.000 ex btw

De afvoerverzorgen van de CV-ketels,“rode” ramen, verzaakt heeft langs te komen. Na beloftes vanuit hun kant bleken dat telkens weer loze beloftes. Het contact verloopt moeizaam maar we geven niet op. Uiteraard hebben we de zogenaamde rookgaskanalen, moeten allemaal vervangen worden. Dat lukt niet in een jaar, maar gaat de komende jaren op het budget drukken, omdat het een dure exercitie is en door wetgeving eerder dient te worden uitgevoerd dan gepland was. Kosten €320.000.

Het onderhoud van de doorvalbeveiliging is een groot project. Omdat alles van buitenaf moet gebeuren vanwege de kans op vallend glas, de helftbetaling van het gebouwonderhoudscontract in het water staat en een strengere wetgeving wordt gehanteerd , is  het een duur project. Middels een kraan op een boot worden aan- en afvoer van de materialen over het water gerealiseerd. En de bevestiging aan het pand wordt volgens de nieuwe bouweisen uitgevoerd. Dit verklaart de  hogere kosten dan origineel begroot. stopgezet.

Installaties

SystemenHellingbaan thermostaat

De UPS (uninterruptable power supply; onderdeel van het  standby-syteem van de ventilatoren in de parkeergarage)  is stuk en moet worden vervangen. We hebben erg ons best gedaan hem gerepareerd te krijgen dan wel een ander standby systeem aan te schaffen. Maar regelgeving dwingt ons toch om over te gaan op vervanging van de huidige UPS. Kosten €17.000 ex BTW

Verder wordt het toegangssysteem tot het gebouw en de parkeergarage ( de druppels en transponders) vanaf 2025 niet langer ondersteund door de computer software die dit allemaal regelt. Kosten voor een nieuw systeem € 40.000  ex btw

De thermostaat voor de verwarming van de hellingbaan naar de garage was stuk.stuk, Watwat eenéén van de oorzaken was van het hoge stroom verbruik.stroomverbruik. Deze is gerepareerd
Kostengerepareerd, kosten € 2500 euro 2.500.

Riolering en pompen

Na lang zoeken zijn we erachter gekomen dat er een rioolbreuk was op de rand van het gebouw en de steeg. Hierdoor lekte rioolwater langzaam het gebouw binnen. Dit is veroorzaakt doordat een zware wagen in de steeg is  gereden en door de druk  van deze wagen is onze rioolbuis verzakt. De reparatie kostenreparatiekosten van circaca € 6000 euro proberen we nu te verhalen op de gemeente, die  de opdrachtgever  voor de werkzaamheden in de steeg was.

De hoge grondwaterstanden in het najaar en afgelopen winter hebben ons ook parten gespeeld. Water liep op verschillende plaatsen de garage binnen en het was soms letterlijk dweilen met de kraan open. Dank aan de bewoners die hebben geholpen de teilen water naar boven te brengen,brengen opgezogen met deonze nieuw aangeschafte Kärcher waterstofzuiger.

En,

Elektrotechnische vast voor 2024

Afgelopen februari hadden we de riool lekkage  en het uitzoeken waarom de afwatering van het plein zo beroerd gaat, ook hieraan zijn we 6000 euro kwijt die niet ingecalculeerd zijn. We hopen dat de verzekering hier nog wat in wil vergoeden maar gaan daar vooralsnog niet van uit.

Elektra (dubbeling met kop eerste alinea?)installatie

Het elektra systeem kwam verre van vlekkeloos door de Scope 10 keuring die de verzekering eist. De keuring vond plaats in april 2023. Het eigen risico werd daarna aanzienlijk verhoogd. Het was heel lastig een bedrijf te vinden die op korte termijn de bevindingen uit het rapport kon verhelpen. Het  elektrotechnische bedrijfinstallatiebedrijf Schalkwijk is bereid gevonden om deze werkzaamheden op zich te nemen.

Deze worden binnenkort afgerond en dan hebben we weer een goed functionerend  en net uitziend systeem, met de juiste schema’s erbij. De lekkagelekkage, die al jaren een probleem is in de meterkast op -2, in de meterkast voor de toegangssystemen en de brandmeldcentrale, is binnenkort hopelijk binnenkortook opgelost.uit de wereld.

De kosten hiervan waren helaas niet verwacht en dus ook niet opgenomen in de begroting voor 2023.