MJOP

Bijstellen van het MJOP

Het  bestuur heeft wederom tijd gestoken in het doorgronden en bijstellen van het MJOP, zie bijlage. Zoals in eerdere jaren al is genoemd, is het MJOP een dynamisch document dat jaarlijks door het bestuur zal worden bijgewerkt, mede op basis van beschikbare offertes en technisch advies. De doelstelling van onze VvE is om voor de komende 25 jaar een sluitende begroting voor het groot onderhoud op te stellen, die bovendien kasstroom neutraal is.

Wettelijke norm en onderbouwing dotaties

De wettelijk norm voor een MJOP bij een appartementencomplex zoals het onze, is dat per jaar 0,5% van de herbouwwaarde gedoteerd dient te worden (oftewel als voorziening wordt opgenomen voor toekomstig groot onderhoud), óf dat er een gedegen MJOP ten grondslag ligt aan de voorgestelde dotaties die tijdens de ALV worden vastgesteld. Bij VvE IJside is het laatste het geval.

Gehanteerde uitgangspunten

• Groot onderhoud over een periode van 25 jaar.
• Jaarlijkse stijging van de kosten van groot onderhoud met 2%.
• Jaarlijkse stijging van de dotatie voor groot onderhoud van 2,5%.
• Begeleiding/staartkosten 8%.
• Alle bedragen zijn inclusief btw en waar mogelijk uitgesplitst voor woningen/bedrijven enerzijds en anderzijds de garage. Het is onze bedoeling dat de verdeling naar de toekomst meer gespecificeerd zal worden.

Huidige reserve en kasstroomontwikkeling

Met de huidige reserve voor groot onderhoud (circa €307.340) is er een inschatting gemaakt van de jaarlijkse uitgaven en de bijbehorende kasstroomontwikkeling. Specifiek wijzen we op pagina 16 en 17 van het MJOP waarin de gemiddelde benodigde bedragen genoemd staan (op pagina 16). Verder zijn op pagina 17 de jaarlijkse dotaties opgenomen, waarbij een jaarlijkse stijging van 2,5% is gehanteerd. Deze pagina vormt het uitgangspunt voor onze begroting.

Dotatie voor 2025 en voorstel voor 2026

De in de ALV van 2024 besloten dotatie voor 2025 (te zien in de begroting exploitatiekosten) was €100.000 woningen/bedrijven + €20.438,- voor de garage. Op basis van het bijgewerkte MJOP stelt het bestuur voor de dotatie voor 2026 woningen/bedrijven te verhogen met 2,5% naar €102.500,-, en de dotatie garage idem te verhogen met 2,5% naar €20.948,- per jaar.

Specificaties groot onderhoud en geplande uitgaven

Indien er in 2024 werkzaamheden groot onderhoud gepland stonden die niet zijn uitgevoerd, zijn deze doorgeschoven naar 2025. Een voorbeeld daarvan is 43 vloerafwerking 24.200: is deels gedaan, weliswaar niet opgelost. Circa. €15.000 is ingezet voor 2025 voor die post.

Aangepast ten opzichte van de eerdere versie MJOP is ook 51-warmte opwekking: voor 2025 iets hoger ingezet, van €71.400 naar €75.000 (gebaseerd op herziene offerte + onvoorzien), en voor 2026 iets hoger ingezet van €78.030 naar €80.000 (idem).

In ons gebouw moet in 2025 een meterkast worden verplaatst. Deze bevindt zich momenteel op verdieping -2, waar regelmatig wateroverlast optreedt. We houden rekening met een kostenpost van circa €30.000 inclusief btw. Dit bedrag is aan de hoge kant, maar mogelijk zijn op andere plekken in het gebouw – mede op basis van de conclusies van de calamiteitencommissie – ook nog aanpassingen nodig.

Voor 2025 staat schilderwerk gepland aan de deklatten van de liftkooi op de 5e verdieping. Hiervoor is €10.000 inclusief btw opgenomen in de begroting. Daarnaast zijn er op meerdere locaties ruiten beschadigd (6L, 8B, 8G, 10B). Voor herstel is €15.000 begroot in 2025. Uiteraard wordt hierbij ook nagegaan of dit onder de opstalverzekering valt.

Er volgen in 2025 veel structurele reparaties aan (Metaglas) ramen (rubbers, onderhoud, etc.). Opgenomen voor 2025: €15.000.

Inhoudsopgave bij het MJOP

Tot slot geven we, net als vorig jaar, ter verduidelijking een nadere toelichting op het MJOP in de vorm van een inhoudsopgave. De belangrijkste overzichten zijn in italics.

Pagina	Onderwerp
1	Titelpagina (10802 • VvE IJside 13-5-2025)
2	Algemene Objectgegevens
4	Elementenoverzicht (staat van het pand ten tijde van de inspectie)
12	Bevindingen NEN 2767 (plus aantal voorbeelden met foto’s)
13	Jaarplan 2025 uitgelicht: Uit te voeren werkzaamheden 2025 woningen/bedrijven
15	Kapitalisatie jaren (te verwachten kosten versus benodigde dotaties en cashflow)
16	Kosten gemiddeld per jaar
17	Kosten verdeeld over 25 jaar met jaarlijkse inflatie dotatie groot onderhoud van 2,5%
18/19	Overzicht verwachte werkzaamheden per jaar woningen/bedrijven (t/m 2049)
20/21	Overzicht verwachte werkzaamheden per jaar garage (t/m 2048)
22	Jarenplan werkzaamheden in detail. Algemeen (woningen/bedrijven)
30	Jarenplan werkzaamheden in detail. Garage
33	Metrages (gemeten uitgangspunten lengtes gevel, etc.)