Financieel verslag 2025

Toelichting op de financiële/administratieve situatie van de VvE’s IJside

2025 stond in het teken van de overgang van onze oude beheerder naar onze nieuwe. Voor ons als penningmeesters was het erg wennen om te werken in 4 verschillende VvE’s. Zo moesten we bijvoorbeeld bij elke rekening nadenken bij welke VvE deze thuis hoorde. Dat hebben we naar eer en geweten gedaan en ging gedurende het jaar ook steeds meer leven.
Voor Sturm & De Neeve Vastgoedmanagement B.V. (S&dN) was het kennis opdoen over ons gebouw.

Aan het einde van 2024 had De Nieuwe Wereld (DNW), zoals bekend, geen jaarrekening opgeleverd. Het bestuur heeft deze uiteindelijk zelf opgesteld, met ondersteuning van Rens. De jaarrekening over 2024 is vervolgens in de ALV van juni 2025 goedgekeurd.

Vier theoretische begrotingen en uitgangspunten

S&dN heeft voor de ALV van 2025 aan de hand van de eerder vastgestelde (onjuiste) begroting vier ‘’theoretische’’ begrotingen opgesteld. Deze waren gebaseerd op de door DNW aangeleverde cijfers en op de werkwijze die de VvE in eerdere jaren gewend was. De begrotingen van S&dN zijn in de ALV van 2025 door de leden goedgekeurd.
Tijdens de ALV 2025 is daarbij aangegeven dat de periode daarna gebruikt zou worden om alle contracten en kosten grondig te analyseren, zodat toekomstige begrotingen realistischer en beter onderbouwd kunnen worden. Voor dat proces is het noodzakelijk dat ook het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is uitgesplitst voor de vier afzonderlijke VvE’s.

Complexiteit van de huidige operatie

De financieel/administratieve operatie bleek aanzienlijk complexer dan vooraf voorzien. Dat komt onder meer doordat iedere VvE haar eigen correcte begroting moet krijgen, en de splitsingsakte specifieke verdeelsleutels voorschrijft die moeten worden toegepast binnen die begrotingen.

Voorbeelden daarvan:

• sommige kosten worden verdeeld per breukdeel,
• andere kosten, zoals administratieve afhandeling en kosten die het bestuur maakt, worden per eigenaar cq. appartementsrecht verdeeld,
• de hoofd VvE heeft meerdere eigen verdeelsleutels die strikt moeten worden gevolgd.

Dit vraagt om nauwkeurige, kostensoort-specifieke herberekeningen.

Jaarrekening 2025 en Begrotingen 2026

Vrijdag 13 maart zijn de jaarrekeningen van de vier VvE’s voor 2025 verstrekt. Hoe ziet denken in 4 VvE’s er uit?

We hebben dus te maken met 4 op zichzelf staande verenigingen, een hoofd- en drie sub-VvE’s, met elk een eigen rekening, kosten en baten maar ook elk een eigen bestuur (wat gevormd wordt door alle leden van het huidig bestuur).
De verschuldigde (maandelijkse) bijdragen komen dan ook in elke vereniging apart binnen en vormen de inkomsten binnen elke vereniging. Voor de hoofdsplitsing worden de bijdragen ontvangen van de sub-VvE’s. Een gedeelte van de maandelijkse bijdrage die elke eigenaar betaalt vloeit dus via de sub-VvE door naar de hoofdsplitsing volgens uitgangspunten die in de splitsingsakte beschreven staan.

Omdat bij DNW alles op één hoop was gegooid, is de vraag naar voren gekomen hoe de ontstane reserve verdeeld zou moeten worden over de nieuwe 4 VvE’s. Voor de jaarrekening van 2025 is het volgende uitgangspunt gehanteerd: de totale reserve ultimo 2024 is van de hoofd-VvE en de drie sub-VvE’s starten het boekjaar 2025 met een reserve van 0 (nul); vanaf 2025 bouwt iedere sub-VvE elk jaar reserve op op basis van een begroot bedrag en exploitatiesaldi. Ook binnen de hoofdvereniging worden bedragen gereserveerd en is sprake van meerdere exploitatiesaldi (saldo per verdeelsleutel)

Hoe zien de inkomsten/uitgaven er dan globaal uit?

Inkomsten
De 3 sub-VvE’s ontvangen inkomsten uit de maandelijkse bijdragen. De hoofdsplitsing krijgt zijn inkomsten uit de 3 sub-VvE’s.

Uitgaven
Elk(!) van de 4 VvE’s heeft eigen bestuur-, beheer- en administratiekosten. Voor woningen en bedrijven zijn de uitgaven relatief simpel.

Deze bestaan voor woningen en commerciële ruimtes naast bovengenoemde administratieve kosten elk uit één hydrofoor, de reservering voor groot onderhoud hieraan dan wel bedragen om de hydrofoor ooit te vernieuwen. Daarnaast zijn er de bijdragen aan de hoofdsplitsing (bijdrage derden). Tenslotte hebben de commerciële ruimtes nog een eigen watermeter en daarmee eigen kosten.

Voor de garage zijn er meer soorten uitgaven en de uitgaven zijn daarmee hoger wegens alle complexe technische installaties die daar aanwezig zijn. Hierdoor is ook de reservering voor groot onderhoud en de onderhoudskosten hoger. Ook verbruikt de garage relatief meer stroom en natuurlijk zijn ook hier schoonmaakkosten en moet er bijgedragen worden aan de hoofdsplitsing.

Alle overige uitgaven zitten in de hoofdsplitsing.

De verdeling van deze uitgaven over de 3 sub VVE’s gebeurt volgens zogenaamde verdeelsleutels welke zijn bepaald in de splitsingsakte(s):

• De verzekering van ons gebouw en hoeveel daar door welke sub-VvE aan wordt bijgedragen op basis van het taxatierapport.
• Gemeenschappelijke kosten zoals bijvoorbeeld de liften, stroom en onderhoudskosten en de dotaties voor toekomstig onderhoud gebeurt volgens de verdeelsleutel 70/145 voor woningen, 25/145 voor bedrijven en 50/145 voor garage.
• De uitgaven voor enkel woningen en bedrijven samen worden verdeeld volgens een zelfde verhouding en dan kom je op 76% voor woningen en 24% voor de bedrijven. Ook hier zitten dotaties voor toekomstig onderhoud maar dan sec alleen voor woningen en bedrijven. En onderhoud en schoonmaak.
• De uitgaven voor administratie etc. worden dan weer verdeeld over gelijke delen. Elke sub-VvE betaald hier dus voor een derde aan mee.

Bij elkaar volgen dan hier de verschuldigde bijdrage per subVvE naar de hoofdsplitsing uit.

Uiteindelijk wordt er in alle begrotingen tezamen een flink bedrag opgebouwd/gereserveerd voor Groot Onderhoud; dit is iets hoger dan het bedrag vorig jaar. Daarnaast zijn alle kosten opgenomen die worden voorzien.

Het bestuur staat achter de jaarrekeningen en begrotingen.

Penningmeesters, maart 2026