Procedure verhuur bedrijfsruimte als woning

Achtergrond

Volgens de hoofdsplitsingsakte heeft elk appartement een eigen bestemming: alleen woonruimte of alleen kantoorruimte. (Uitzondering is appartement 6C, dat via een toestemming van de vergadering nu een keuze heeft). Deze bestemming maakt het in principe onmogelijk om een bedrijfsruimte als woning te gebruiken, of een woning als bedrijfsruimte in te zetten. Daarbij maakt het niet uit of de ruimte door de eigenaar zelf gebruikt wordt, of dat de ruimte verhuurd wordt.

In de praktijk blijkt dat er vooral behoefte is om de bedrijfsruimtes als woning in te zetten. Er zijn daartoe diverse voorstellen gedaan op de ALV, om de bestemming te wijzigen van bedrijfsruimte naar woning. Op een na (6c) heeft geen van die voorstellen het gehaald. Doordat het een wijziging van de splitsingsakte betreft, is een meerderheid van 80% van alle uit te brengen stemmen vereist. En dat quorum is (op genoemde uitzondering na) nooit gehaald.

In de Algemene Vergadering van 22 juni 2021 is er wel een ander besluit aangenomen:

De vergadering gaat akkoord met het voorstel om het bestuur het mandaat te verlenen ten behoeve van tijdelijke verhuur van alle bedrijfsruimtes als woonruimte. Benodigde stemmen: 40259, uitgebrachte stemmen 80517, voor 57430, tegen 21572, blanco 1515. Het voorstel is aangenomen.

Dit voorstel geeft het bestuur de toestemming om tijdelijke verhuur van bedrijfsruimtes als woningen toe te staan. Dit kan ook in het licht gezien worden van de Corona problematiek, waarin kantoorruimte niet veel nodig was en gebruik als woning dan ook ingezet kon worden als middel tegen leegstand.

Aan dit besluit kleven volgens het huidige bestuur de volgende nadelen:

Het besluit heeft het over tijdelijke verhuur. Daarbij is niet duidelijk wat ‘tijdelijk’ inhoudt. Bovendien staat het (mogelijk) haaks op de huurbescherming die huurders genieten.
Er staan geen redenen in waarom toestemming gegeven dan wel geweigerd zou worden. Hiermee wordt de keuze nogal arbitrair.
De vraag die oorspronkelijk gesteld is, gaat over de bestemming van de ruimte, niet over eigen gebruik of verhuur. Daarmee wordt een bevoegdheid van de eigenaar onterecht biuj het bestuur neergelegd.

Om deze redenen wil het huidige bestuur dit besluit ongedaan maken in de AV en vervangen door het besluit zoals verderop beschreven.

Splitsingsakte

De splitsingsakte heeft de bestemming per ruimte vastgelegd. Om deze bestemming te wijzigen zijn er twee opties:

De splitsingsakte en ondersplitsingsakte wijzigen om daarmee de bestemming te wijzigen
Toestemming van de ALV om van de bestemming af te wijken

Voor de eerste optie is een meerderheid van 80% voor stemmen nodig van alle uit te brengen stemmen (dus niet alleen aanwezige stemmen tijdens een vergadering). Dit is tot nu toe alleen voor 6C gelukt.

Voor de tweede optie is een ‘normale’ meerderheid van stemmen benodigd. Dat betekent dat elke ondervereniging voor moet stemmen met de helft + 1 van de stemmen aanwezig in de vergadering.

Omdat de ALV in principe jaarlijks gehouden wordt en dat een aanvraag tot afwijking van de bestemming daarmee mogelijk onnodig lang duurt, wil het bestuur voorstellen een standaard antwoord te formuleren uit naam van de AV. Hierin kan dan aan de hand van de gegeven criteria een besluit worden genomen over de toestemming tot afwijking van het bestemmingsplan.

De criteria die het bestuur voorstelt, zijn:

Het verzoek moet door de eigenaar aan alle VVE leden en het VVE bestuur kenbaar worden gemaakt (via Twinq)
Leden van de VVE hebben een periode van zes weken om een bezwaar tegen het verzoek kenbaar te maken. Dit bezwaar zal zowel naar de aanvrager als het bestuur van de VVE verzonden dienen te worden
Het verzoek wordt alleen zonder expliciete raadpleging van AV goedgekeurd, indien er binnen deze periode van zes weken geen bezwaar is ontvangen bij het bestuur van de VVE
Afwijking van het bestemmingsplan is alleen mogelijk voor de nieuwe bestemming ‘wonen’;
De toestemming geldt alleen voor de huidige eigenaar en gaat niet over op opvolgende rechthebbenden van de ruimte
Wettelijke en gemeentelijke regelgeving dient in acht genomen te worden
De eigenaar blijft verantwoordelijk voor het melden van de verhuur en de huurdersgegevens aan de VVE
Overige bepalingen in splitsingsaktes en HHR blijven ongewijzigd
Het bestuur zal namens de VVE, met inachtneming van de bezwaarperiode, de uitkomst van de aanvraag aan de aanvrager kenbaar maken.
Indien er een bezwaar is ingediend, is het aan de aanvrager om een AV aan te vragen om over het voorstel te stemmen.

Dit heeft de volgende effecten:

Aanvraag kan zonder de AV worden goedgekeurd, mits er geen bezwaren zijn
Bij een bezwaar wordt alsnog de ledenvergadering geraadpleegd
Verhuur voor shortstay is en blijft verboden
Bij verhuur vanaf drie personen (niet zijnde en gezin) is een huurvergunning van de gemeente verplicht
Bij verkoop van de ruimte vervalt de toestemming
HHR en splitsingsaktes blijven van kracht
Het stemrecht van de eigenaren blijft in de ondervereniging van bedrijfsruimtes

Voorstel

Het bestuur doet de twee volgende voorstellen aan de AV, gebaseerd op bovenstaande redeneringen:

Opzeggen toestemming aan bestuur verhuur

Het bestuur stelt voor om het besluit, genomen op 22 juni 2021, waarbij het bestuur het mandaat verleent wordt ten behoeve van tijdelijke verhuur van alle bedrijfsruimtes als woonruimte, nietig te verklaren

Standaardantwoord voor bestemmingswijziging

Het bestuur stelt voor om op verzoeken aan de ALV, teneinde afwijking van het bestemmingsplan toe te staan, goed te keuren indien voldaan wordt aan onderstaande criteria:

Het verzoek moet door de eigenaar aan alle VVE leden en het VVE bestuur kenbaar worden gemaakt (via Twinq)

Leden van de VVE hebben een periode van zes weken om een bezwaar tegen het verzoek kenbaar te maken. Dit bezwaar zal zowel naar de aanvrager als het bestuur van de VVE verzonden dienen te worden

Het verzoek wordt alleen zonder expliciete raadpleging van ALV goedgekeurd, indien er binnen deze periode van zes weken geen bezwaar is ontvangen bij het bestuur van de VVE

Afwijking van het bestemmingsplan is alleen mogelijk voor de nieuwe bestemming ‘wonen’ en oorspronkelijke bestemming ‘bedrijfsruimte’

De toestemming geldt alleen voor de huidige eigenaar en gaat niet over op opvolgende rechthebbenden van de ruimte

Wettelijke en gemeentelijke regelgeving dient in acht genomen te worden

De eigenaar blijft verantwoordelijk voor het melden van de verhuur en de huurdersgegevens aan de VVE

Overige bepalingen in splitsingsaktes en HHR blijven ongewijzigd

Het bestuur zal namens de VVE, met inachtneming van de bezwaarperiode, de uitkomst van de aanvraag aan de aanvrager kenbaar maken

Indien er een bezwaar is ingediend, is het aan de aanvrager om een AV aan te vragen om over het voorstel te stemmen