Toelichting onderhoud

Uitleg plan/eerdere verruiming dotatie Groot Onderhoud in ALV 2022

In de ALV 2022 hebben de leden ingestemd met een verhoging van de dotatie groot onderhoud voor kalenderjaar 2023. In die vergadering werd de vraag gesteld om iets nadere onderbouwing te geven waarom de dotatie groot onderhoud toen moest worden verhoogd. Het huidige bestuur heeft navraag gedaan bij het toenmalige bestuur. De overwegingen om de dotatie toen te verhogen waren onder meer:

te verwachten werkzaamheden aan de rookgasafvoerkanalen
de dakbedekking moet over een aantal jaar vervangen worden dus daar sparen we voor
roest in de hekwerken en in de glazen ombouw rond de lift
de witte uitslag in de glazen doorvalbeveiligingen voor de ramen bij een heleboel eigenaren
de te verwachten kosten ter vervanging van een aantal kapotte grote ramen bij diverse eigenaren

Daarnaast was in brede zin ook al geconstateerd dat de inflatie hoog was en kosten voor onderhoud zouden stijgen.
Medio augustus 2022 heeft een gespecialiseerd bedrijf een herinspectie gedaan van de staat van ons pand m.b.t. het groot onderhoud. Voor de cijfers van 2024 en het MJOP naar de toekomst is dit als uitgangspunt genomen.

Status groot onderhoud 2023

In het kalenderjaar 2023 heeft het bestuur op het vlak van groot onderhoud voornamelijk de focus op:

vervanging van een aantal kapotte grote ramen bij diverse eigenaren
doorvalbeveiligingen (met witte aanslag), gefaseerde uitvoering
dakproblemen (vaak voorkomende incidentele lekkages versus structurelere oplossingen)
waar nodig tussentijdse reparaties aan de rookgaskanalen
begin 2023 is schilderwerk gedaan ter afronding van houtrotherstel kozijnen op de galerijen
oplossen lekkages in parkeergarage (vermoedelijke rioolbreuk, water in liftschacht)

MJOP (2023-2046)

Zoals eerder gezegd heeft in 2022 een heeft een gespecialiseerd bedrijf (Laan35) een herinspectie gedaan van de staat van ons pand met betrekking tot het groot onderhoud voor de komende jaren. Uit dit MJOP volgt per jaar en lijst van de naar verwachting uit te voeren werkzaamheden voor groot onderhoud. Op basis van de technische staat van een en ander, kunnen bepaalde zaken naar voren worden getrokken dan wel uitgesteld worden; een MJOP is en dynamisch document, een leidraad voor groot onderhoud.

Het bestuur is van plan om het liggende MJOP de komende jaren zorgvuldig te monitoren en waar nodig bij te stellen, bij voorkeur met hulp van een technische commissie (wellicht te combineren met het energietransitie vraagstuk).

Door de huidige situatie in de markt is gebleken dat het prijspeil van uit te voeren werkzaamheden zeer hoog ligt, en dat het niet eens altijd lukt om op de korte (of langere) termijn een bedrijf te vinden die de benodigde werkzaamheden kan uitvoeren. Hierdoor kan het gebeuren dat voorgestelde werkzaamheden voor kalenderjaar 2023, moeten schuiven naar 2024.

Plan groot onderhoud 2024

Voor 2024 staat onder meer gepland (zie pagina 31 van het MJOP):

code 24: 3 koolladders op het dak vervangen (voldoen niet meer aan de veiligheidsnormen)
code 43: herstel van dilatatievoegen (onder meer in de garage)
code 51: te verwachten reparaties/vervanging individuele rookgaskanalen
code 66: werkzaamheden aan de lift conform MJOP van SkyLift
code 67: doorvalbeveiligingen/delaminatie herstel (gefaseerde uitvoering over 2023-2024)

Kosten voor de eventuele verduurzaming/energie transitie zijn niet opgenomen in het MJOP; de hoogte van de bedragen en de financiering daarvan zijn vooralsnog onbekend.

Dotatie groot onderhoud voor 2024

Op basis van het liggende MJOP en meenemende de technische staat van ons pand, is in het MJOP een financiële vertaalslag gemaakt naar de te verwachten werkzaamheden tot aan 2046. Regelmatig zal het MJOP worden geüpdate, inclusief de bedragen. Voor nu geeft het liggende MJOP een goede indicatie met betrekking tot de te verwachten kosten.

Uitgangspunt is dat er per jaar een dotatie nodig is van gemiddeld circa e100.000,- per jaar. Het bestuur stelt voor om in de begroting voor 2024 een dotatie groot onderhoud ter hoogte van e100.000,- toe te wijzen.